Neue Immobilien-Steuer? - mit Unternehmer & Investor Sebastian Hell

00:00:00: Herzlich willkommen bei Eriessen Geld und Gold, dem Podcast für die erfolgreiche Geldanlage.

00:00:07: Unternehmer und Immobilieninvestor Sebastian Hell sieht eine Wahrscheinlichkeit von 100%,

00:00:15: dass der Staat in den nächsten Jahren bei den Immobilienbesitzern heftiger abkassieren wird

00:00:22: als bisher. Darüber haben wir gesprochen und über die Frage, inwieweit sich eine selbstgenutzte

00:00:29: Immobilie überhaupt lohnt in Deutschland. Sollte man lieber Mieter sein, Mieter bleiben,

00:00:34: sehr spannendes Gespräch, hat mir große Freude bereitet, legen wir los.

00:00:39: Ja Sebastian, ganz herzlichen Dank, dass du dir die Zeit nimmst, jetzt, wo erstmals seit Jahren

00:00:49: die Immobilienpreise fallen, da wollte ich im Podcast auch mal was über Immobilien machen.

00:00:53: Danke fürs Kommen. - Vielen Dank, immer wieder Garnelas. Dann lass uns mal über einen Bereich

00:01:00: sprechen, von dem ich eindeutig sage, da würde ich mich eher als ein interessierten Anleger

00:01:08: betrachten, denn als Experte, mein erster Immobilienkauf liegt jetzt ziemlich genau 23 Jahre zurück.

00:01:16: Das war mein Eigenheim und ich klang mal als kleine Anekdote für all diejenigen,

00:01:20: die sich gerade über hohe Zinsen mit auf den Weg geben. Da habe ich 6,5 Prozent Zinsen bezahlt

00:01:26: und wer jetzt sagt, na ja, war das Zinsniveau nicht ein bisschen niedriger? Doch. Aber

00:01:31: geh mal als jemand, der zwei Jahre hintereinander sein Einkommenssteuererklärung als Trader

00:01:37: abgegeben hat, geh mal zu einer Bank und frag, was für eine Lust die haben, die einen Kredit zu

00:01:42: geben. Ich musste die Hälfte des Kapitals mitbringen, was für mich blöd war, weil rund ein Drittel

00:01:47: meines Handelskapitals damit weg war. Insofern kann ich mir die Frage schon selber beantworten,

00:01:53: ob ich die Immobilie hätte kaufen sollen oder nicht. Und die andere Hälfte für die musste

00:01:57: ich eine Lebensversicherung kaufen, damals eine Englische und die dann gleich überschreiben.

00:02:02: Also eigentlich habe ich nichts bekommen, 6,2 Prozent bezahlt für zehn Jahre oder 6,5. Aber ich

00:02:09: wollte unbedingt das Eigenheim haben, indem ich nach wie vor immer noch wohne und damit sind

00:02:16: wir auch schon beim ersten Themenpunkt. Ist das vielleicht der ganz große Unterschied zwischen

00:02:22: einer vermieteten Immobilie und der selbstgenutzten? Was sind so deine Erfahrungen, dass die Emotionen

00:02:29: da eine viel zu große Rolle spielen? 100 Prozent. Also du hast es ja nicht besser beschreiben können.

00:02:37: Du hast ja trotz aller Wiedrigkeiten, wolltest du einfach ein Eigenheim haben. Und das ist eine

00:02:42: Entscheidung, die trifft man für sich. Die finde ich jetzt irgendwie gar nicht verwirklich. Aber

00:02:47: man muss natürlich alles abwägen, was mit dieser Entscheidung verbunden ist. Also bei einem Eigenheim

00:02:54: haben die meisten jetzt nicht den Rechenschieber und Rechnen genau nach, weil es, nennen wir es mal so,

00:02:59: auch so hart, Lifestyle-Entscheidungen sind. Also ich komme vom kleinen bayerischen Dorf und viele

00:03:04: mit denen ich in der Schule war, die ich kenne, die haben dann dort im Umkreis halt gebaut, weil die

00:03:09: Eltern hatten Eigenheim und wenn man mal Kinder hat, dann sind die Fußwege nahe, kann man die den

00:03:14: Eltern bringen. Also das sind viele soziale emotionale Faktoren, warum viele Leute in Eigenheim

00:03:19: kaufen. Bei mir ist es jetzt nicht so der Fall. Ich bin da, ich bin Mieter und ich rechne sowas

00:03:24: mit dem Rechenschieber durch. Aber man muss auch sagen, du und alle, die auch danach gekauft haben,

00:03:30: die haben eine unglaubliche gute Immobilienphase erwischt, wo es egal war, dass man früher mal

00:03:37: emotional entschieden hat. Und das ist in meinen Augen seit 1,5-2 Jahren gänzlich anders. Also wer

00:03:42: jetzt ein Eigenheim kauft, der sollte doch auf einige Faktoren, werden wir wahrscheinlich gleich

00:03:47: noch durchsprechen, achten, weil diese, ich will es nicht sagen unbedingt Glücksphase, aber diese

00:03:52: starke Phase im Immobilienmarkt, die wir wirklich hatten, vor allem nach der großen Finanzkrise,

00:03:57: das sehe ich nicht, dass so starke Preissteigerungen wieder kommen werden. Ja, das war sicherlich

00:04:03: auch ein bisschen der Augenwischer. Also ich, bis vor zwei oder drei Jahren, und wahrscheinlich

00:04:07: gehörte man selber mit seinen Objekten ja auch so dazu, dass ja, ja, das ist natürlich schon

00:04:12: unglaublich und man hat sich theoretisch schon die, ja, oder im Bekanntenkreis habe ich so mitbekommen,

00:04:17: ja wenn ich jetzt meine Immobilie verkaufen würde, da es wäre dann schon nah an der finanziellen

00:04:22: Freiheit. Man muss natürlich dann die Frage beantworten, wo, wo nicht, dann anschließend,

00:04:27: also meine Pausen steigen natürlich auch. Sorry Lars, aber wer würde auch sein Eigenheim verkaufen?

00:04:33: Das ist ja auch die Frage, weißt du so, eine Renditeobjekte oder eine Renditeimmobili, die

00:04:38: verkaufe ich, weil das ist wie bei Aktien würde ich sagen, da darf man sich nicht mit dem Trade

00:04:42: oder Positionen verheiraten, aber das Eigenheim zu verkaufen, das ist in meinen Augen ein bisschen

00:04:47: so Augenwischerei-Kapital, weil wahrscheinlich am Ende so gut wie niemand, außer man entscheidet

00:04:53: sich, sagt, das Haus ist zu groß, die Kinder sind weg und wir haben Bock ins Ausland zu gehen und

00:04:56: wir verkaufen die Bude, weil wir jetzt dort am Meer leben, das sind wahrscheinlich die wenigsten,

00:05:00: aber die meisten werden dieses Geld, was dort geschaffen wurde und was theoretisch eine finanzielle

00:05:05: Freiheit bedeutet, niemals heben, weder durch einen Verkauf oder durch eine Beleihung der Immobilie,

00:05:10: weil man ja keine Schulden haben will auf dem Eigenheim. Da machen wir doch jetzt schon mal einen

00:05:15: wichtigen Punkt oder eine wichtige Einschätzung von dir. Am Ende sprechen wir über eine Preisentwicklung

00:05:20: in der Zukunft und die ist nun mal nicht ganz festgeschrieben. Also wenn ich hier, ich glaube,

00:05:27: ich wohne in einem größeren Dorf, als du zumindest aufgewachsen bist, aber ich würde mal tippen,

00:05:33: 20 Jahre jetzt nach dem Kauf, ja, es sind 22 Jahre geschenkt, bekomme ich in etwa das in Euro für

00:05:40: die Immobilie, was ich in dem Markt bezahlt habe. Das ist eigentlich gar nicht so viel, ja,

00:05:46: Kapitalverdopplung wäre zehn Jahre, wären 7 Prozent, also sprechen wir irgendwo über eine Rendite

00:05:52: um die 3 Prozent herum, kann auch sein, dass ich momentan ein bisschen weniger bekommen als

00:05:56: noch vor einem Jahr, ziemlich sicher sogar. Das wäre überschaubar, muss man allerdings fairerweise

00:06:03: sagen, ein guter Freund von mir in Hamburg, der bekommt darauf sicherlich nochmal das doppelte

00:06:09: oder mehr. Da sprechen wir vermutlich auf 20 Jahre eher von der Durchschnittsrendite,

00:06:14: na ja, 8, 9 Prozent könnten es dann schon gewesen sein. Also für diesen Zeitraum, das heißt also,

00:06:20: das ist aber nicht das, was wir in der Historie erwarten konnten für eine, ja, für eine

00:06:26: Privatimmobilie an Preissteigerung und du erwartest auch nicht, dass die nächsten zehn Jahre

00:06:31: wieder so aussehen werden? Nein, also wir hatten seit der Finanzkrise danach, auch wenn man sich mal

00:06:37: die Immobilienpreise in Deutschland anschaut, eine unglaubliche Preissteigerung. Wir hatten aber

00:06:43: auch extremes Nachholpotenzial, weil davor, wenn wir in Deutschland über hohe Kaufpreise sprechen

00:06:49: oder auch teilweise jammern, dann ist das ja nichts im Vergleich zu Megametropolen wie Paris oder

00:06:55: London. Also ich war jetzt vor kurzem in Paris, wenn du dir da in der Innenstadt irgendwas kaufen

00:07:00: willst, also das sind Quadratmeterpreise, 30.000, 40.000, also wir reden jetzt natürlich vom

00:07:05: obersten Segment, aber das ist ja so dieser Durchdröpfel-Effekt, der geht ja nach unten,

00:07:10: also auch eine kleine Bumsbude außerhalb, hast du mal 10.000, was du gerade mal in München auch

00:07:14: in Toplagen vielleicht 13.000 seist. Also das siehst du mal, wie Immobilienpreise abgehen können

00:07:19: und welche Mieten dafür wirkliche Löcher aufgerufen werden. Und da hatte Deutschland einfach einen

00:07:25: Nachholeffekt, den wir seit der Finanzkrise gesehen haben. Natürlich auch nochmal durch die ECB,

00:07:31: die da Benzinsfeuer gegossen hat. Ich meine die Zinsen sind runtergegangen, wir hatten negativ

00:07:35: Zinsen und wenn du negative Zinsen hast, dann ist eigentlich alles, was eine positive Rendite

00:07:41: irgendwie abwirft für dich attraktiv. Ganz im Gegensatz zu jetzt. Also wenn wir jetzt sagen würden,

00:07:45: wir machen gar nichts und legen unser Geld in zehnjährige Staatsanleihen von der Deutschen

00:07:50: Bundesrepublik an, dann kriegst du 2,8% und musst erst mal gar nichts machen. Und das war damals

00:07:55: eben anders und da hast du gesagt, ja, bevor ich jetzt negative Zins auf der Bank habe,

00:07:59: nehme ich mal solide Immobilien mit 2%, 2,5%, ist jetzt vielleicht nicht das Beste, aber es ist

00:08:06: ja besser als, wenn mein Investment irgendwie aufgefressen wird, doch negative Zins. Und genau

00:08:10: das hat sich radikal vor 1,5, 2 Jahren einfach verändert. Ich bin aber deswegen jetzt nicht

00:08:14: negativ für den Immobilienmarkt. Der Immobilienmarkt steht von einer riesigen Transformation. Da bin

00:08:20: ich jetzt auch in Kürze in Hannover auf einem Pendler eingeladen und ich sehe da gerade die

00:08:24: finanzielle Transformation. Also wie gesagt, was Flühe mit negativ Zins funktioniert hat,

00:08:28: brauchst du halt heute eine Rendite von um die 5%, weil du dir schon fast 3% in sicheren Staatsanleihen

00:08:33: holst. Ich denke trotzdem, die Preise werden eine Bodenbildung machen. Es wird aber viel

00:08:39: kleinteiliger werden als Flühe. Du musst es ja früher auf keinen Energieausweis oder sonst

00:08:43: irgendwas achten. Das war eigentlich nur Beiwerk beim Kauf und kein Herz interessiert. Das ist

00:08:47: jetzt natürlich viel wichtiger und natürlich was in Zukunft auch mit rein spielt ist, dass die

00:08:51: Käufe eine höherer Rendite wollen. Das heißt, die Mieten müssen entsprechend nachziehen, dass wir

00:08:55: da auch vernünftige Werte kommen. Also von daher sage ich, ich gehe davon aus, wir haben eine

00:09:00: Bodenbildung oder beginnen gerade eine Bodenbildung im Immobilienmarkt, aber die krassen Preissteigerungen,

00:09:04: die wir wirklich davor hatten, auch in der Corona-Zeit, da bin ich höchst skeptisch, dass wir uns

00:09:09: daran gewöhnen sollten, sondern dass wir wirklich mit viel weniger rechnen sollten und da kleinere

00:09:14: Brötchen backen. Nichtsdestotrotz ist die Anlageklasse Immobilien natürlich interessant und es kommt

00:09:18: ja immer auch aufs individuelle Objekt drauf an. Also man kann sicherlich mit gewissen Objekten auch

00:09:24: 8% im Jahr machen, aber es wird auch Objekte geben, dafür nicht einfach die Kohle. Also bevor wir

00:09:29: dazu gleich nochmal kommen, ich weiß, du bist hier lappidar über diesen Punkt weggekommen, aber ich

00:09:34: kann eins und eins zusammenzählen. Du trägst mittlerweile Hämten, ich habe dich noch nie in

00:09:39: der Jogginghose gesehen und du bist in Paris während die Bude von Karl Lagerfeld verkauft wird. Also

00:09:43: komm jetzt kannst du es hier rauslassen, du hast dir das Ding noch angesehen und hast gesagt, komm

00:09:48: zumindest mal ein Gebot, oder? Gebot, ich hatte es überlegt, aber nein, ich habe es nicht gemacht.

00:09:53: So eine Bude wie von Karl Lagerfeld, das ist natürlich, da brauchst du 2, 3 Hürde mehr. Ich glaube,

00:09:58: wo ging es dann weg? Was, 15 Millionen am Ende? Also und ich glaube zwei musstest du schon mal

00:10:03: deponieren, um dir das ansehen zu dürfen. Ganz genau, ja. Du musstest die Anstaftigkeit deiner

00:10:08: Absicht nachweisen, durch die 2 Millionen. Genau. Ja, gut, dann Ernsthaftigkeit, mein Stichwort. Also,

00:10:15: ich möchte ja klar den Unterschied hier herauszeichnen zwischen der privat genutzten Immobilie

00:10:22: und einer, die ich für die Vermietung kaufe. Jetzt, egal, lassen wir mal unberücksichtigt, ob

00:10:28: gewerblich oder Vermietung an Private. Wenn wir uns das selbst genutzte Eigenheim anschauen,

00:10:35: dann bin ich eigentlich, wenn mich jemand gefragt hat in der Vergangenheit, für wie sinnvoll ich

00:10:41: das halte, habe ich einem gesagt, okay, es ist eine Sparbüchse, aber sie ist nicht besonders gut

00:10:46: verzinnst, weil nach meiner Erfahrung, und wenn ich mir das jetzt anschaue, ich muss ja von den

00:10:51: Preissteigerungen, die wie gesagt, wenn wir uns das jetzt auf Bundesgebiet betrachten, dann bin ich ja

00:10:57: wahrscheinlich einfach aufgrund der schwachen Infrastruktur drum, um Ostsee, Tourismus, ja,

00:11:02: aber da hat eine eigen genutzte Immobilie nicht so viel von. Also, das war eine Wertsteigerung

00:11:07: irgendwo zwischen drei, wenn ich direkt einen Wasserblick hätte und nicht nur von der Galerie

00:11:12: aus, dann wäre es wahrscheinlich fünf oder sechs Prozent gewesen, aber was ich hier reingesteckt

00:11:18: habe, das darf ich natürlich auch nicht vergessen, und das hätte ich ja bei einer

00:11:22: vermieteten Immobilie so nicht gemacht. Also, ich rede nicht nur von Küchen, das ist privater

00:11:27: Luxus, sondern ich spreche davon, wie aufwendig du renovierst, wie dann dein Treppenaufgang

00:11:33: aussieht und und und. Also, wenn Sparbüchse schlecht verzinnst, wer das auch für dich das

00:11:39: Fazit, oder wärst du dann noch ein bisschen strenger oder vielleicht sogar weniger streng?

00:11:43: Ich würde sagen, du musst es noch mehr unterscheiden fast. Also, je nachdem kommen wir noch mal hier

00:11:49: zu mir zum Bayerischen Dorf, da sind die Immobilienpreise total auch angezogen, auch weil in der Nähe

00:11:54: dann Ingolstadt ist und weil die Region einfach boomt und du hast viel Zuzug, du hast auch viele

00:11:59: Ingenieure, einfach die gut verdienen, die zahlen dir dann auch entsprechend mehr an Kaufpreis oder

00:12:04: auch an Miete. Also, das sind alles Faktoren. Ich muss sagen, jeder hatte in den letzten Jahren,

00:12:08: bis vor zwei Jahren fast Glück mit seiner Immobilie. Da eine hatte ein bisschen weniger jährliche

00:12:12: Durchschnittsrendite, da andere mehr. Ich glaube, da war bei vielen einfach auch Glück dahinter, dass

00:12:18: man einfach diese emotionale Entscheidung getroffen hat und wenn die am Standort X war, der Gut lief,

00:12:23: dann hat man vielleicht auch, wenn das irgendwo in München war, eine topperen Diete gemacht und

00:12:27: wenn das halt im Osten war, dann hat man eine geringere Diete gemacht. Aber die meisten, die länger

00:12:31: im ihren Eigenheimen hocken, die dürften relativ gut damit noch gefahren sein. Also, von daher,

00:12:36: es kommt wie gesagt auf individuelle Objekte einfach drauf an. Einfach mal eine Fallstudie. Du

00:12:44: bist jetzt 30 Jahre alt, hast ein, ich glaube heute studiert man nicht mehr so lange, das war hier

00:12:50: so meiner Zeit, weil man darauf Spaß hatte. Okay, du bist heute 28 oder 29, ganz gut ausgebildet,

00:12:59: hat glücklicherweise ein Studiengang absolviert, der heute sehr gefragt ist, beginnt mit einem

00:13:06: mittleren, wahrscheinlich sogar in Metropolen hohen zweistelligen Einkommen, hast aber die Aussicht

00:13:12: darauf, dass sich in den nächsten Jahren dein Einkommen auch noch deutlich verbessern wird.

00:13:17: Du sagst auch, ich habe eine Familie, deine Frau verdient, das heißt finanziell könnt ihr euch

00:13:21: das leisten. Würdest du heute, und wie gesagt, das ist jetzt ein Muss dabei, wenn du in dieser

00:13:27: Situation wärst, würdest du sagen, dann kauf lieber jetzt das Eigenheim, billiger wird es nicht,

00:13:34: oder würdest du sagen, warum überhaupt die Flexibilität aufgeben, so selbst der, na wie heißt

00:13:42: der unser, ich habe ihn noch nicht getroffen, unser Immo Social Media Investment Bank, sagt der nicht

00:13:51: auch immer, großes Immobilien-Portfolio, aber du musst doch nicht selber im Eigenheim wohnen,

00:13:58: also wenn du, ich weiß, das Leben ist ja nie eine Fallstudie, sondern ist immer ganz individuell,

00:14:03: aber unter Rentabilitätsaspekten, da fehlt ja noch einer, Rentabilität, war das richtig?

00:14:12: Ja, das haben wir es, wir haben es, okay, danke, sonst hätten wir es auch massiv schneiden müssen,

00:14:16: weil dreimal darf ich nicht, unter diesem Aspekt kaufen oder lieber kaufen und vermieten und

00:14:24: selber der Mieter bleiben. Wie gesagt, es ist eine emotionale Entscheidung, du hast in Deutschland

00:14:30: erst mal, ich sehe es immer aus der Rechenschieber-Studie oder aus der Rechenschieber-Paspektive

00:14:35: heraus und es gibt eine Menge Studien und da wird auch ziemlich genau für eine Region immer

00:14:40: durchgerechnet, ob sich kaufen oder Mieten rechnen, das ist erst mal so ein erstes Indiz,

00:14:44: bei viele sagen, na ja, wenn ich jetzt hier Mieten bezahle, ich sage jetzt mal hier in Frankfurt,

00:14:48: bei mir in der Wohnung 20 Euro Warmmiete hast du da schnell und das ist noch ein guter Mietvertrag,

00:14:53: der jetzt 5, 6 Jahre alt ist, also du könntest jetzt eine Neuvermietung, wenn wir wechseln würden,

00:14:57: auch mal 25 Euro Warmmieren machen oder wenn du in Neubau gehst, wahrscheinlich auch um die fast

00:15:01: 30 Euro und da musst du halt mal sagen, pass mal auf, macht das jetzt das Mieten für mich

00:15:05: mehr Sinn oder macht das kaufen für mich mehr Sinn, wenn ich jetzt einfach mal komplett ohne

00:15:08: emotionale Aspekte durchrechne. Wenn ich natürlich vorher gehe und sage, okay, aufgrund meines sozialen

00:15:13: Umfeldes und wie ich erzogen wurde und was auch immer, will ich unbedingt eine Eigentumswohnung

00:15:17: in der Stadt haben oder in dem Dorf, in dem Haus haben oder was auch immer, dann hast du dich ja

00:15:22: wahrscheinlich schon mehr oder weniger entschieden. Also was wir ja hier mit dem Podcast machen,

00:15:25: ist ja nicht jemand irgendwie den Kauf ausreden, sondern mir geht es eigentlich darum,

00:15:29: verschiedene Aspekte zu beleuchten und dann muss jeder für sich eine Entscheidung treffen

00:15:33: unter Abwägung halt der verschiedenen Argumente und bei mir ist es so, ich will nie die Flexibilität

00:15:39: aufgeben. Also ich habe jetzt zwei mehr Familienhäuser, ich habe noch drei Eigentumswohnungen,

00:15:43: das hat für mich Miete, das ist Miete, das ist Cashflow, das zahlt mir hier auch mehr als die

00:15:48: Miete und alles. Das ist für mich aber so, ich bin jemand, der jetzt sechs Wochen, sage ich schon,

00:15:53: sechs Jahre in Frankreich leh, in Frankreich, Mensch, Lars, in Frankfurt leht, aber überlegt und

00:15:59: da kommt es raus, auch ins Ausland in den nächsten Jahren umzuziehen und da ist unter anderem Frankreich

00:16:04: natürlich in der Überlegung mit drin. Also ich möchte mir die Flexibilität einfach nicht

00:16:09: aufgeben, deswegen ich würde zur Miete wohnen, wenn ich aber sagen würde, ich bin jetzt nicht so

00:16:15: ein Typ wie ich bin, der gerne reist und gerne unterwegs ist und es gibt ja Leute, die sagen,

00:16:19: ich bin gerne verwurzelbar meiner Familie und das ist für mich undenkbar jetzt irgendwie weg zu ziehen.

00:16:23: Dann kann es unter Umständen durchaus Sinn machen, zu sagen, ich nutze jetzt gerade, wo wir einen

00:16:28: Preiseinbruch hatten, die aktuelle Phase zum Kauf als zu warten vor allem, weil Objekte aus dem

00:16:35: Bestand wo was zu machen ist. Das heißt, wenn wir jetzt nicht von einem Neubau sprechen, Neubau-Immobilien

00:16:41: haben sich brutal gehalten, selbst durch diesen Abwärtstrend, weil einfach die Leute aufgrund

00:16:45: der, dass man nichts machen muss, nichts sanieren muss, dass die Energieeffizienzen, dass hier die

00:16:49: staatlichen Vorgaben erfüllt sind, unglaubliche Aufschläge bezahlt haben. Also da, ich weiß nicht,

00:16:53: ob man sich da aktuell glücklich macht, wenn man so treue Neubau-Bauten kauft, aber gerade im Bestand

00:16:59: ist es wirklich so, dass da deutliche Abschläge waren und wenn man den Mut hat, da auch mit Handwerken

00:17:05: zu interagieren und was umzubauen, kann man jetzt immer noch wirklich gute Objekte sich schießen

00:17:09: und das kann anfangs sein. Aber großes Problem in Deutschland, die Preise sind zwar gefallen,

00:17:14: aber immer noch teuer und vielen fehlt eben das Eigenkapital. Und ohne das Eigenkapital gerade

00:17:20: in der Phase wie aktuell, wo die Preise nachgeben, wo die Banken strenger wurden, du hast gerade gesagt

00:17:25: hier, als du angefangen hast damals deine Immobilie zu kaufen und mit deinen Gehaltsnachweisen

00:17:29: oder einkommenssteuerlichen Vorlagen, da waren die Banken streng sind die heute auch, also die

00:17:34: wollen auch schnell mal 20, 25 Prozent Eigenkapital sehen. So und jetzt hast du mal 3, 400.000 Euro

00:17:39: kostet schnell mal eine Immobilie, selbst viele noch größere Summen. Wo hast du die 70 bis 100.000

00:17:45: Euro her als junger Mensch? Du musst dann mit deinen Eltern, deine Eltern dir Geld leihen,

00:17:50: da Freundeskreis oder also dieser Traum selbst, wenn du willst, ist für viele gar nicht erfüllbar.

00:17:55: Und dann hast du aktuell noch 4, 5 Prozent Zinsen vielleicht obendrauf. Also bei 400.000 oder sagen

00:18:00: wir 300.000 Finanzierungsvolumen sind es schon 15.000 im ersten Jahr. Was ist da schon noch an

00:18:05: Zinsen aus Haus bei 5 Prozent? Also wie gesagt, man muss es sich entscheiden, man muss auch die

00:18:11: finanziellen Konsequenzen natürlich wissen, die man dann hinterher damit eingeht. Ja also du

00:18:16: hast es ganz gut zusammengefasst und heute rückwirkend funktioniert ja das Leben leider nicht so,

00:18:22: aber vielleicht auch gut so. Ich habe das, dass alles was fürs Eigenheim spricht ist bei mir

00:18:30: offen gesagt emotional. Selbst jetzt, ich habe es ja so ähnlich wie du, ich habe die Möglichkeiten

00:18:36: mittlerweile, da die Kinder ausgezogen sind von überall aus zu arbeiten. Ich denke jetzt momentan

00:18:41: noch nicht ans Auswandern. Es gibt Tage, da denke ich mehr darüber nach, weil mich irgendwas aufregt.

00:18:46: Es gibt viele Tage, da denke ich weniger darüber nach. Aber auch das, selbst diese Entscheidung

00:18:54: auswandern ist eine rein emotionale. Wenn ich meine Tätigkeit anschaue, dann hätte ich das schon

00:18:59: lange machen müssen. Hätte mich durch die Mühlen einmal durcharbeiten müssen. Es wäre schlicht

00:19:03: und einfach für meinen finanziellen Status besser. Ich zahle anderswo weniger Steuern. Es

00:19:08: gefällt mir auch anderswo. Mir gefällt nur nicht das Gefühl, dass ich gegebenenfalls,

00:19:12: ich habe hier meine Freunde, ich habe hier meine Mutter, ich habe hier meine Kinder, dass ich

00:19:17: sagen darf, ja jetzt in den nächsten Monaten darf ich leider nicht kommen. Ich war hier schon 6

00:19:20: Monate, also 5 Monate und 28 Tage, whatever. Ich möchte ja auch nicht den Borus Beckham Flughafen

00:19:26: machen, wo dann nachgezählt wurde. Also all das sind aber ja emotionale Entscheidungen und von

00:19:32: daher muss man sie auch abgrenzen zu den Rationalen und auch das Haus, in dem ich jetzt wohne. Es wäre

00:19:37: viel schlauer das jetzt abzugeben und das Geld anzulegen gegebenenfalls. Man kann ja im

00:19:43: Immobiliensektor investiert bleiben, aber ja, wenn die Kinder nach Hause kommen, dann freuen sie sich

00:19:48: eben auch, wenn sie in das Haus kommen, indem sie aufgewachsen sind. Also eine rein emotionale

00:19:53: Entscheidung. Wenn ich da all das streichen würde, dann wäre ich schon lange Mieter. Ganz davon ab,

00:19:58: dass ich ja noch nicht mal der bin, der gerne in den Baumarkt geht. Das ist ja dann noch, viele

00:20:02: werkeln ja dann auch oder sitzen das im Winter gerne in ihrem Wintergarten. Ich sitze gerne im

00:20:07: Winter irgendwo, wo Sommer ist. Also da sind schon mal riesen Unterschiede. Insofern, okay,

00:20:12: den Punkt denke ich, haben wir so weit geklärt. Was allerdings noch einer ist und das habe ich

00:20:17: im bekannten Kreis gesehen, so eine ganz gute Zwischenlösung. Die Steuerfreiheit der privat

00:20:22: genutzten Immobilien. Ich habe also nicht viele ehrlicherweise, weil du auch da natürlich die

00:20:28: Emotionalität ein bisschen ausschalten musst, die in den letzten 20 Jahren regelmäßig ihre Eigenheim

00:20:34: gewechselt haben. Das hat in den letzten 20 Jahren auch wunderbar funktioniert, weil die Preise

00:20:39: gestiegen sind. Momentan ist der Wechsel wahrscheinlich nicht ganz so lukrativ, weil bei einem Kauf vor

00:20:45: zwei Jahren vielleicht jetzt nicht unbedingt ein Gewinn angefallen ist. Aber ja, kannst du da was

00:20:51: zu sagen? Selbstgenutzte Immobilie, Steuerfreiheit. Auf jeden Fall. Ich habe noch eine kleine Anmerkung

00:20:55: zu deiner vorherrigen Aussage, weil du sagst, auch wenn die Kinder heimkommen. Und es ist

00:21:00: vielleicht auch mal ein Thema für "By the Dip", aber es gibt ja nicht nur die finanzielle Rendite,

00:21:04: sondern es gibt ja auch eine Art emotionale Rendite. Und wenn diese Entscheidung einfach

00:21:09: dafür überwiegt, dann muss man es eben machen. Also das muss einfach nur abwägen, was für einen

00:21:15: ist. Vielleicht sind viele Leute auch totunglücklich, wenn die jetzt sagen, ich mache jetzt hier mit dem

00:21:19: Geld, was ich mir sparr, ETF-Sparpläne, aber du bist totunglücklich und bist aber dafür glücklicher,

00:21:24: wie wenn du ein Eigenheim hättest und Leute kommen zu dir. Ich finde das überwiegt alles eigentlich,

00:21:28: weil man, wenn man nicht glücklich ist, dann trinkst du auch nicht, wenn du am Ende hier die

00:21:32: meiste Kohle hast. Also dann ist es... Absolut richtig. Genau. Aber gehen wir mal zum Eigenheim

00:21:37: oder zur selbst genutzten Immobilie, die ja eigentlich steuerlichen Horror ist. Also da sind

00:21:41: wir auch in Deutschland irgendwo, wo der Immobilienbesitz ja auch gar nicht gefördert wird, wenn du

00:21:47: als Privatperson versuchst, dir damit was aufzubauen. Wir haben keine große Aktienkultur und wir haben

00:21:52: da keine Förderung.

00:21:53: und im Immobilienbereich zumindest für den Selbstnutzer auch nicht.

00:21:56: Also du kannst, du hast bis jetzt keine Freibeträge.

00:21:59: Ich hoffe, dass die FDP, ich meine, es haben bei den ersten kleinen

00:22:02: Schritt in Richtung Aktienrente, vielleicht kriegen wir auch mal einen kleinen

00:22:05: Schritt, dass man sagt, okay, wenn sich ein Selbstnutzer in der Immobilie

00:22:07: kauft, ist auf die ersten 300.000 oder 500.000 mal die Grunderwerbsteuer

00:22:11: gesenkt oder sogar frei, könnte man mal machen.

00:22:15: Aber du hast diese ganzen Kosten, du hast die laufende Grundsteuer,

00:22:17: du hast Notar, du hast Ämter, was du bezahlst und und und und und.

00:22:20: Du hast Handwerkerechnungen im Jahr, um die 1200 Euro kannst du absetzen,

00:22:24: mehr nicht. Das einzige, was aber viele nicht wissen und was spannend ist bei

00:22:29: der Selbstgenutzung Immobilie ist, dass du sie, wenn du es denn tun würdest,

00:22:33: nach drei Kalenderjahr steuerfrei verkaufen kannst.

00:22:37: Und Kalenderjahr ist interessant.

00:22:38: Das heißt, theoretisch, wenn du im Dezember 2022 einziehst, hättest du dann

00:22:44: im Januar 2023 schon ein Kalenderjahr aus Finanzamt Sicht erfüllt,

00:22:49: dann wohnst du noch ein Jahr drin und im Jahr 2024 haus ist das Ding wieder weg.

00:22:53: Das ist halt für die Spezialisten, die sich da auskennen, die sagen, ja,

00:22:56: es ist jetzt eigentlich für mich keine Selbstgenutzimmobilie,

00:22:58: sondern ich wohne hier in einem attraktiven Objekt und es ging ja lange auch gut.

00:23:03: Das heißt, bis so vor zwei Jahren bist du in einem Immobilie rein.

00:23:06: Musst es nicht dich auskennen, musst es auch nicht viel rechnen,

00:23:09: hast du in eine relativ guten Lage genommen, kurzfristig finanziert,

00:23:12: hast dich reingehockt und hast nach drei Jahren wieder, wie man so schön sagt,

00:23:15: geflippt und hast da vielleicht 10, 15, 20 Prozent damit gemacht.

00:23:19: Und das bei einer niedrigen Finanzierung, also das war attraktiv,

00:23:22: das ist so das einzige Interessante, was steuerlich bei einer selbstgenutzten

00:23:25: Immobilie aktuell in Deutschland geht, wird aber wahrscheinlich für 99,9 Prozent

00:23:29: der Leute keine Rolle spielen, weil du ja dein Eigenheim kaufsweltet drinbleiben willst

00:23:33: und nicht unbedingt steuerlich damit spielen willst.

00:23:35: Also, aber ansonsten muss ich schon sagen in Deutschland,

00:23:38: man könnte da auch mal mehr für den Immobilienbesitz tun

00:23:40: und das spreche ich jetzt nicht mal von mir als Vermieter,

00:23:43: weil da habe ich viele Abschreibungsmöglichkeiten, aber im selbstgenutzten Eigenheim,

00:23:47: dass man den Leuten das wirklich so viele knüppelt zwischen die Beine wirft

00:23:50: und du steuerlich gar nichts absetzen kannst,

00:23:52: das finde ich jetzt auch irgendwo falsch, vor allem weil wir ja gar keine Aktienkultur haben.

00:23:56: Also lieber hast du mit einer eigengenutzten Immobilie,

00:23:58: wenn du da ein bisschen Durchrechnung und eine vernünftige Lage hast,

00:24:01: am Ende Kapital aufgebaut, als dass du Mieter bist

00:24:04: und hast alles verkonsumiert und am Ende gar nichts.

00:24:06: Also das ist dann die denkbar auch schlechtere Variante.

00:24:10: Ja, was mir ein bisschen dabei manchmal sauer aufstößt, ist zu viel,

00:24:15: aber wo ich denke, das muss ja auch dem Gesetzgeber letztlich klar sein ist,

00:24:21: wenn du dir die Expertise holst, wenn du dich gut beraten lassen kannst,

00:24:26: was eben oft erst ab einem gewissen Vermögen möglich ist, dann geht ja ganz viel.

00:24:30: Also ich habe einmal so ein Beratungsding mitgemacht,

00:24:32: ich habe es zwar in den Wind geschossen, weil ich nichts davon getan habe,

00:24:37: ich habe weder eine Familienstiftung gegründet,

00:24:39: all das ist aber möglich.

00:24:40: Und man kann dann auch, und da guckt er mich mit großen Augen an,

00:24:44: so lange haben sie ihre Immobilie,

00:24:45: ihr müsst schon lange an ihre Ehefrau verkauft haben und dann kannst du da wieder die,

00:24:51: also es gibt ja diese ganzen Gestaltungsmöglichkeiten,

00:24:53: aber eben gefühlt nicht für alle.

00:24:56: Und das ist so, dann, es muss nicht auf dem Bierdeckel funktionieren,

00:25:00: aber meine Güte, es geht auch einfacher, als das bei uns aktuell der Fall ist,

00:25:04: aber ich schweife ab, der Mieter, würdest du denn aus dem, was wir jetzt besprochen haben,

00:25:12: eigentlich dann die These ableiten, der Mieter in Deutschland macht es cleverer?

00:25:19: Der Mieter macht es nur cleverer, wenn er die Vorteile, die er als Mieter hat, nutzt,

00:25:26: also beispielsweise die Flexibilität, und wenn er die Differenz,

00:25:31: die er jetzt bräuchte für den Kauf auch entsprechend anlegt.

00:25:34: Und da sind wir wieder genau an dem Knackpunkt, dass das eben nicht passiert.

00:25:38: Also nur zum Beispiel hier, ich habe das mal bei meiner Wohnung hier,

00:25:40: oder das heißt bei einer Mietwohnung, wo ich gerade hier drin setz durchgerechnet,

00:25:43: wenn ich die jetzt kaufen würde,

00:25:45: Kaufpreis wird es wahrscheinlich irgendwo um die 650, 700.000 Euro,

00:25:50: wenn ich das jetzt kaufen würde, und ich bin jetzt auch nicht so der Typ,

00:25:54: der 20, 25 Jahre finanziert, das ist für mich eine innere Unvorstellung,

00:26:00: also das kann ich mir nicht vorstellen, mich so lange an eine Bank zu binden.

00:26:02: Das heißt, dass ich da mal gucke, ich schaffe das irgendwie mit 10, 15 Jahren,

00:26:05: dann würde ich jetzt locker im Monat 2000 Euro mehr Mieter bezahlen,

00:26:10: sondern mehr Kosten haben, weil ich Ertilgung habe, und dann hätte ich noch Hausgeld,

00:26:13: vielleicht sogar zweieinhalb Tausend.

00:26:14: Das spare ich mir, weil ich lieber die Flexibilität habe,

00:26:17: und weil ich hier, ich will gar keine selbst genutzte Mobile haben,

00:26:20: auch aus steuerlichen Gründen, weil ich ja bei meinen Rendite-Objekten,

00:26:23: da kann ich alles absetzen.

00:26:24: Oder das vorher angesprochen, ja, man überlegt sich ja auch,

00:26:27: was man in ein Eigenheim reinsteckt,

00:26:28: und im Zweifel investiert man dann sogar noch mehr, kann es nicht absetzen.

00:26:32: Wenn ich jetzt in meine Wohnungen irgendwie eine Küche reinhau,

00:26:34: und bei meinem Steuersatz, kann ich mal 40%, kann ich wieder absetzen.

00:26:37: Also Immobilien machen Sinn, wenn du einen hohen Steuersatz hast,

00:26:40: weil du dann kannst du richtig das Finanzamt in Anführungsstrichen mal

00:26:43: mitarbeiten lassen an dem ganzen Ding,

00:26:45: und nach 10 Jahren, solange es noch gilt, steuerfrei verkaufen.

00:26:49: Aber wie gesagt, der Mieter hat eigentlich nur den Vorteil, wenn er sagt,

00:26:53: verglichen mit dem, was ich für einen Kauf bezahlen würde,

00:26:55: spare ich mir ordentlich Geld, und diese Differenz, die lege ich an.

00:26:59: Aber auch das machen die wenigsten, weil sie sagen, cool,

00:27:02: diese Differenz, die ich mir spare,

00:27:04: davon mache ich halt Urlaub oder kaufe mein Auto oder konsumiere.

00:27:07: Ich meine, das soll jeder machen, wie er will.

00:27:08: Ich bin da nicht wertend, mir ist es eigentlich egal, was da jeder macht.

00:27:11: Man muss nur eigentlich für sich die Entscheidung treffen

00:27:14: und die Argumente abwerten, abwägen, kann aber dann nicht nach 20 Jahren sagen,

00:27:17: oh, komisch, warum habe ich kein Geld.

00:27:19: Also ja, weil es halt verkonsumiert wurde.

00:27:21: Das war auch eine Entscheidung, und die muss man halt dann entsprechend auch tragen,

00:27:24: und darf dann nicht irgendwo nach Hilfe steinen,

00:27:26: sondern man hat sich da in dem Situation einfach entschieden.

00:27:29: Aber wenn man mietet und sagt die Differenz,

00:27:30: investiere ich jetzt in ETFs, in Aktien oder was auch immer,

00:27:34: dann halte ich das für eine gute Möglichkeit,

00:27:36: vor allem, wenn man die Flexibilität natürlich sich dadurch bewahrt.

00:27:39: Aber man muss auch sagen,

00:27:41: und deine Hörer, die werden das bestimmt im Hinterkopf haben,

00:27:43: man hat natürlich ein Risiko als Mieter, weil die Mieten steigen.

00:27:46: Aktuell mehr denn je die Leute, die früher kaufen wollten,

00:27:49: können nichts mehr kaufen, aufgrund des hohen Zinses immer noch.

00:27:52: Also Ström, die in die Mietmärkte rein,

00:27:55: haben auch noch vielleicht ein bisschen Geld angespart, können mehr Miete bezahlen.

00:27:58: Und das treibt natürlich entsprechend die Mieten.

00:28:00: Also man hat dann schon ein gewisses Risiko,

00:28:02: das, wenn man sagt, man möchte umziehen,

00:28:04: vielleicht einen ganzen Buzz mehr Miete bezahlen muss,

00:28:06: dann muss man so flexibel sein und sagen, entweder trägt man das,

00:28:09: oder geht halt wohin in Deutschland, wo die Mieten geringer sind,

00:28:12: oder wo auch immer.

00:28:13: Also wie immer, es ist eine Abwägung,

00:28:15: wo es jetzt nicht eine Entscheidung gibt, die wir für jemanden treffen können,

00:28:19: sondern wir können nur Impulse geben,

00:28:21: und dann muss man einfach sagen, was ist für mich jetzt

00:28:23: in meiner aktuellen Situation wichtig?

00:28:25: Und als Mieter hast du halt nach wie vor die höchste Flexibilität,

00:28:28: weil mit einem Eigenheim oder einer selbst genutzten Immobilie

00:28:31: bist du halt an den Ort erst mal gebunden und hast im Zweifel,

00:28:35: und das beachten auch nicht viele,

00:28:37: wenn du dir jetzt eine Eigentumswohnung kaufst in Frankfurt,

00:28:39: und du legst das 700.000 hin oder eine Million,

00:28:41: dann bist du in einem Verbund mit anderen Leuten.

00:28:44: Und wenn die dann in so einer Eigentümergemeinschaft nicht mitarbeiten,

00:28:47: dann hast du eine Menge Kohle vielleicht am falschen Ort investiert.

00:28:49: Also du musst dann doch dein geliebtes Eigenheim verkaufen.

00:28:52: Also alles Aspekte, die man einfach beleuchten muss

00:28:55: und dann einfach eine fundierte Entscheidung treffen.

00:28:57: Aber aus der Hüfte heraus würde ich so eine große finanzielle Entscheidung

00:29:01: jetzt nicht treffen, sondern gut überlegt.

00:29:03: Wir haben natürlich auch einen ganz wichtigen Punkt.

00:29:06: Wenn wir über Geldanlage sprechen,

00:29:08: dann sprechen wir in der Regel auch über Diversifikationen.

00:29:11: In unserem Aktienportfolio sind wir diversifiziert,

00:29:13: nicht in einen oder zwei Werten.

00:29:15: Derjenige, der sich in jungen Jahren bei einfach jetzt mal angenommen

00:29:20: über schaubarem Verlüben mögen,

00:29:21: alle anderen müssen sich ja auch keine großen Gedanken drüber machen,

00:29:24: der hat halt sofort ein deutliches Übergewicht durch den Kauf einer Immobilie,

00:29:30: weil er ja nicht in gleichem Maße vielleicht in Edelmetalle

00:29:33: oder in Kryptos sollte, vielleicht auch nicht in gleichem Maße,

00:29:36: oder in Aktien investieren kann.

00:29:38: Und deswegen ist es schon natürlich eine strategische Entscheidung,

00:29:42: bei der man letztlich sehr spekulativ unterwegs ist,

00:29:45: obwohl die meisten Deutschen vermutlich überwiegend in Immobilien investiert sind,

00:29:52: wenn wir uns das gesamte Volumen anschauen,

00:29:54: aber dabei überhaupt nicht den Eindruck hätten, dass das spekulativ war.

00:29:56: Im Gegenteil, die Börse ist ein Hort, der Zocker und Casino,

00:30:02: und da kann ja alles passieren, und wir haben ja die Finanzkrise erlebt.

00:30:05: Und ich glaube nach wie vor, dass die Finanzkrise für viele Prägen da war,

00:30:09: als der Corona-Crash, das ist so mein Gefühl,

00:30:12: weil die Banken da so Mitleidenschaft gezogen wurden.

00:30:15: Und dennoch sind wir klar überinvestiert in Immobilien.

00:30:20: Und das in der Regel auf Pump, das würde an den Aktienmarkt natürlich auch niemand machen,

00:30:25: jetzt mal unbenommen oder beziehungsweise unbetrachtet, das ist auch klar.

00:30:30: Man kann natürlich Immobilien besichern.

00:30:32: Und insofern, wir hatten Eugen Schmalenberg oder wer auch immer es war,

00:30:36: oder Bach, der gesagt hat, auf Schulden wandelt das Genie zum Erfolg.

00:30:39: Ganz klar, du kannst deinen Eigenkapital leveragen, hebeln.

00:30:43: Aber dennoch kommt es den meisten Leuten viel sicherer vor,

00:30:48: eine Immobilie gekauft zu haben, als am Aktienmarkt investiert zu sein.

00:30:52: Wie erklärst du dir das?

00:30:54: Ganz einfach, Immobilien sind nicht an der Börse notiert

00:30:57: und jeder redet sich ein, was die Immobilie wert ist.

00:31:00: Also ganz einfache Sache, wenn du eine Immobilie heutzutage bewährt hast.

00:31:05: Ich denke, die meisten wissen auch gar nicht, wie man eine Immobilie bewertet.

00:31:08: Aber du gehst hin, dann holst du dir Vergleichsobjekte,

00:31:10: dann holst du dir die aktuellen Mieten,

00:31:12: dann rechnest du da die Maltepis aus, also wie viele Prozent rund die du hast.

00:31:16: Du, was ist der Jahresverfühlfältiger, den du bezahlst?

00:31:19: Macht ja keiner.

00:31:20: Eine Nvidia ist jeden Tag notiert.

00:31:22: Du kannst jede Sekunde kannst du in deiner App

00:31:24: überall gucken, was eine Nvidia wert ist.

00:31:26: Aber eine Immobilie und du hast einen richtigen Punkt angesprochen,

00:31:29: die ja die meisten noch gehebelt haben.

00:31:31: Also wenn ich jetzt sage, lasst mir mal 300.000 Euro auf, kauf mal Nvidia,

00:31:34: zahl das mal über 20 Jahre ab.

00:31:36: Würde jeder sagen, bist du doof.

00:31:38: Bei einer Immobilie macht das jeder.

00:31:40: Da ist es eigentlich Usus, dass man mit einem Fremdkapitalhebel arbeitet.

00:31:43: Man muss es ja auch, weil dieses Geld natürlich

00:31:46: wahrscheinlich die Allerwenigsten haben, dass es einfach mal auf den Tisch legen können.

00:31:49: Und dann kommt wie gesagt dazu, dass sie nicht Börsnotiert sind.

00:31:52: Das heißt, der Wert der Immobilie, den siehst du nicht.

00:31:54: Du beschäftigst dich damit nicht, dann siehst du nicht.

00:31:57: Liest vielleicht irgendwas und kannst dir einreden,

00:31:59: ja meine Immobilie hat ja den Wert gehalten, weil die, die das und das und das hat.

00:32:04: Und ich glaube, das ist der einzige Grund,

00:32:06: warum Immobilien eigentlich für die Leute so sicher oder als so sicher angesehen werden.

00:32:11: Und ich bin mal gespannt, je nachdem, wohin die Zukunft geht.

00:32:14: Also KI, Blockchain, Tokenisierung, ob das mal ein Trend wird in der Immobilienbranche,

00:32:20: weil du dann ja eigentlich fast einen Real-Time-Wert hast von Immobilien.

00:32:23: Weil heutzutage, wenn du sagst, ich will einen Top-Standort Hamburg kaufen,

00:32:27: okay Penthouse-Wohnung, 5 Millionen werden die wenigsten können.

00:32:31: Wenn du so eine Bude aber mal tokenisieren kannst, kleinteilig,

00:32:34: und dann sagst du, ich kann für 5.000 mit da mal einen Anteil kaufen,

00:32:37: dann muss die auch ständig bewertet werden.

00:32:39: Und gerade mit KI, mit Data, mit Datenbanken,

00:32:42: vielleicht wird der Markt sich in den nächsten Jahren

00:32:44: fünf oder zehn in Richtung eines Aktienmarktes entwickeln,

00:32:47: dass du Real-Time-Preise sogar hast.

00:32:49: Dann bin ich mal gespannt, wie die Anlageklasse Immobilie sich da transformieren wird,

00:32:53: ist ja so ein schönes Basswirt.

00:32:55: Weil das ist dann natürlich, dann ist eine gefühlte Gefahr dabei,

00:32:58: weil du wirklich siehst, wo deine Immobilie steht.

00:33:00: Ich bin mir sicher nach der Finanzkrise,

00:33:02: waren die Immobilienpreise in Deutschland ganz woanders gestanden,

00:33:05: das haben viele nicht gesehen.

00:33:06: Und auch jetzt durch die EU-Eingriffe, dass du sagst,

00:33:09: wir müssen hier fit werden fürs Klima

00:33:11: und brauchst entsprechende Energieeffizienzklassen.

00:33:14: Viele Immobilien sind sicherlich, gerade ältere Objekte,

00:33:17: deutlich gefallen, verglichen mit vor zwei, drei Jahren.

00:33:20: Nur wer nicht verkauft oder verkaufen will oder verkaufen muss,

00:33:23: der wird natürlich das erst mal nicht realisieren.

00:33:24: Und damit ist dieser Schmatz nicht gehoben,

00:33:27: verglichen mit einem Aktiendepot beim Neobroker, gucke ich rein und sehe,

00:33:30: okay, Nvidia heute 20% oben, 20% unten, habe ich es halt.

00:33:34: Davor kann ich mich nicht verwehren.

00:33:36: Aber diese, ja, ich kann mich verstecken, sagen wir es noch,

00:33:39: ich kann mich verstecken vor der Preisentwicklung der Immobilie,

00:33:41: wenn ich es will.

00:33:43: Ich glaube, Aktien wären die mit Abstand attraktivste Anlageklasse

00:33:50: auch in Deutschland, wenn man gezwungen wäre,

00:33:54: mindestens zehn Jahre zu halten.

00:33:56: So wie bei einem geschlossenen Fonds.

00:33:58: Jetzt empfehle ich keine geschlossenen Fonds,

00:34:00: weil da auch viel Miss dabei war in der Vergangenheit.

00:34:03: Aber eine Steuerfreiheit wäre schon ein Vorteil,

00:34:07: aber die würde in Panik-Situationen wahrscheinlich trotzdem dann

00:34:11: einfach über ein Weck geworfen und sagen, nee, nee, nee,

00:34:13: das fällt alles viel zu schnell.

00:34:16: Wenn man wirklich die Aktien oder in dem Fall natürlich ein ETF,

00:34:19: weil dann Einzelaktien ein besonderes Risiko darstellen würden

00:34:22: und man müsste halten, man kommt aus dem Ding nicht raus.

00:34:26: Ich glaube, die Ergebnisse wären tatsächlich besser

00:34:29: und es wären viel mehr Leute investiert,

00:34:31: weil einfach die Durchschnittsrendite so attraktiv ist.

00:34:34: Aufs Eigenkapital nochmal.

00:34:35: Bei Immobilien mit Fremdkapital kann natürlich dann die tatsächlich,

00:34:38: also wir wissen spätestens seit der Deutschen Bank,

00:34:41: wie sie erklärt, ihre Eigenkapitalrendite.

00:34:43: Weniger Eigenkapitalhöhe, rendite ist ja logisch.

00:34:47: Dass das natürlich eine Rechengeschichte ist.

00:34:49: Aber ja, den Punkt mit der Tokenisierung finde ich sehr spannend,

00:34:55: wenn wir es im Bereich der Kunst sehen,

00:34:56: wahrscheinlich liegt es daran, dass der ganze Sektor momentan nicht so hot ist.

00:35:01: Aber das wäre ja ein Direktinvestment über so ein Token,

00:35:06: wäre nochmal was anderes als der kaufende Immobilienakti.

00:35:09: Also wäre sehr spannend.

00:35:11: Sebastian, wenn es das noch nicht gibt,

00:35:12: dann solltest du vielleicht dich token lassen,

00:35:14: sich glaube ich gut verkaufen.

00:35:15: Dann mal los.

00:35:16: Ja, es gibt erste Startups in diesem Bereich.

00:35:18: Also ich würde es aktuell als absolute Nische sehen.

00:35:22: Aber es gibt erste Startups.

00:35:23: Es gab ja dieses Crowdinvesting davor, was ich unseglich finde.

00:35:27: Aber Tokenisierung könnte, also ich sage es nochmal bei Crowd,

00:35:31: ist es eben so, dass ich dann Projektentwickler,

00:35:33: so die letzte Trogi, diese an Eigenkapital da reingeben müssen,

00:35:36: nochmal von der Crowd holen.

00:35:37: Ich glaube, viele haben da auch die Risiken,

00:35:39: die damit verbunden sind, gar nicht verstanden.

00:35:41: Aber diese Tokenisierung, wenn man es richtig macht,

00:35:43: und man kann wirklich anteilig Objekte an Top Immobilien,

00:35:46: und ich rede das nicht von dem Eigenheim,

00:35:48: ich weiß nicht, ob das da jemals Sinn machen wird,

00:35:49: aber von Top Immobilien, der Beteiligung, auch Logistikzentren,

00:35:53: Cloud, alles möglich, kleinteilig runterverkaufen

00:35:55: und einen Art Aktienmarkt für Immobilienanteile schaffen,

00:35:58: das könnte interessant werden.

00:36:00: Aber wie gesagt, wir sind da aktuell in den Kinderschuhen

00:36:02: und wir brauchen da auch im Hintergrund natürlich

00:36:04: extreme Datenmengen, dass wir sowas auch wirklich Real-Time bewerten können

00:36:09: und den Preis draufsetzen

00:36:10: und nicht irgendein Gutachter, der da alle paar Tage oder alle paar Monate mal irgendein Gutacht.

00:36:14: Also da ist noch viel zu tun.

00:36:15: Aber das könnte den Markt komplett revolutionieren.

00:36:19: Also ich hatte das Aktuell für eines der spannendsten Trends im Immobiliensektor,

00:36:22: aber mal schauen, ob da eine vernünftige Anlageklasse entsteht

00:36:26: oder ob das Thema vielleicht gar keinen so großen Anklang findet,

00:36:28: weil Großinvestoren, die brauchen das jetzt nicht unbedingt,

00:36:31: die kaufen gleich das Ganze, aber für kleinere zum diversifizieren,

00:36:35: kann das neben Reads oder Immobilienaktien durchaus sehr interessant sein?

00:36:39: Dann kommen wir mal zum Schluss zu einem Thema,

00:36:44: über das ich viel nachgedacht habe

00:36:46: und am Ende die Antworten kann ich natürlich noch nicht geben.

00:36:50: Aber wenn selbst jemand wie Warren Buffett in den USA befürchtet,

00:36:55: dass die Abgaben lasten, in den USA, die sicherlich wirtschaftsfreundlicher sind,

00:37:01: als praktisch alle Länder in der Eurozone, befürchtet,

00:37:06: die Abgaben müssen höher sein.

00:37:07: Die staatlichen Eingriffe müssen wahrscheinlich umfangreicher werden,

00:37:11: angesichts der Schuldenberge.

00:37:13: Das ist die logische Gedanke.

00:37:16: Wie Immobil, klar, du kommst nicht weg,

00:37:20: für wie hoch erachtest du die Gefahr,

00:37:24: dass einfach die Zugriffe des Staates

00:37:27: in den nächsten Jahren sich noch ausweiten werden,

00:37:31: hinsichtlich der Abgaben, wahrscheinlich sind die Grundsteuern bei allen gestiegen,

00:37:34: bei mir in den letzten Jahren relativ deutlich.

00:37:37: Aber man könnte sich natürlich auch noch andere Abgaben vorstellen,

00:37:40: denn man weiß, wo man es holt, bei wem man es holt.

00:37:42: Was das angeht, ist sehr registriert.

00:37:45: Immerhin die Hälfte von uns hat ja auch schon bei der Digitalisierung mitgeholfen.

00:37:49: Ich genanke einige, die haben es noch nicht gemacht.

00:37:52: Aber dank deiner Unterstützung habe ich es dann ja auch hinbekommen.

00:37:58: Jetzt ärgere ich mich, dass es so viele sind, die es nicht geben.

00:38:00: Ich wäre eigentlich gerne ein Revoluzer, aber zu spät.

00:38:02: Also, was glaubst du, wie deutlich wird der Staat hier durchgreifen,

00:38:07: eventuell auch auf das Immobilienvermögen

00:38:12: und sich sagen, da ist doch sicherlich noch was zu holen, wenn ihr Immobilie besitzt.

00:38:16: Der kann auch ein bisschen was abgeben.

00:38:18: Ich halte die Wahrscheinlichkeit bei 100 Prozent, dass sich da was verschärfen wird.

00:38:23: Das heißt jetzt aber nicht, dass wir, und das wird ja auch gerne angesprochen,

00:38:26: jetzt gleich eine Enteignung bekommen.

00:38:27: Aber schaue die Grunderwerbsteuer an in den letzten Jahren,

00:38:30: wie die überall angestiegen ist.

00:38:32: Das heißt, da ist auf jeden Fall was zu holen.

00:38:34: Warum kriegen wir keine Freibeträge?

00:38:36: Weil der Staat natürlich Geld braucht.

00:38:37: Ich meine, wir sind gerade in der Situation zum ersten Mal seit Jahrzehnten,

00:38:40: dass ein Staat das Geld ausgegangen ist.

00:38:42: Also gerade durch die Urteile vom Bundesverfassungsgericht wird händeringend geguckt,

00:38:46: wo kriegen wir Geld?

00:38:47: Mehr Geld her.

00:38:47: Wie wird dieser Haushalt nächstes Jahr mit 25 Milliarden Euro Lücke?

00:38:51: Wie kann der gestopft werden?

00:38:52: Ministerien, die sagen, ist uns aber egal, wenn Christian Lindner sagt, wir müssen sparen.

00:38:57: Wir brauchen mehr Geld.

00:38:58: Also, da ist ein Problem auch auf der Ausgabenseite, nicht auf der Einnahmenseite.

00:39:02: Und gerade im Immobiliensektor, wie gesagt, die Grunderwerbsteuer,

00:39:05: die Grundsteuer jetzt kann so ein bisschen klandestin hintenrum erhöhen.

00:39:09: Kannst du nicht davonlaufen mit deinen Immobilien.

00:39:11: Dann hast du ja auch noch diese Steuerfreiheit.

00:39:14: Wie gesagt, bei selbst genutzten Eigentum nach drei Jahren weiß ich jetzt nicht,

00:39:17: ob die angefasst wird.

00:39:18: Vielleicht vielleicht nicht.

00:39:19: Ich denke nicht, dass die so in der Masse genutzt wird.

00:39:22: Aber für Vermieter wie mich kannst du nach 10 Jahren auch steuerfrei verkaufen.

00:39:26: Gibt es allerdings eine drei Objektgrenze.

00:39:28: Weil danach das Finanzamt sagt, ja, das ist doch gewerblich.

00:39:31: Und dann infizierst du alles, was davor passiert ist.

00:39:33: Also, da lieber mal mit dem Steuerberater sprechen.

00:39:35: Da könnte ich mir aber gut denken, dass man sagt, na ja, warum müssen denn

00:39:38: diese fetten Immobilienbesitzer hier Steuerfreiheit nach 10 Jahren haben?

00:39:43: Wieso können die das nicht mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz

00:39:45: dann entsprechend versteuern?

00:39:47: Und ich denke, da wird sich als Allernextes was tun.

00:39:50: Dann könnte ich mir gut vorstellen, dass auch die Grundsteuer bald nicht

00:39:53: mehr auf den Mieter umlegbar ist, sondern dass die auch der Immobilienbesitzer

00:39:56: selber aus der eigenen Tasche tragen werden muss.

00:39:59: Und wie es dann weitergeht, muss ich sagen, es gibt da viele denkbare Szenarien

00:40:03: und es kommt wahrscheinlich einfach auf den Geldmangel der Staaten drauf an.

00:40:07: Und es kommt wahrscheinlich auch auf die nächste Krise an, wie viel Geld

00:40:10: da verwendet werden wird.

00:40:11: Also, wenn ich mal zurückguck, Finanzkrise, das war die Zeit, als ich in USA studiert hatte.

00:40:15: Da hat damals Henk Pauls und der Finanzminister der USA Pakete geschmacht

00:40:19: mit 500, 600 Milliarden Dollar.

00:40:22: Und man dachte, was für eine krasse Summe 500 Milliarden Dollar zur Bankenrettung?

00:40:27: Während Corona hat da gar kein Mensch mehr über 500 Milliarden gesprochen.

00:40:30: Da ist die die Fettbilanzlas, ja, du laste, du weißt es, die ist um Billionen

00:40:35: explodiert binnen Monaten.

00:40:36: Also und wo geht die nächste Krise hin?

00:40:38: Die geht natürlich noch krasser.

00:40:39: Da wird es dann ein Paket geben.

00:40:41: Wahrscheinlich das Staatssack, kommen wir machen fünf Billionen.

00:40:43: Die Notenbank sagt, kommen wir machen zehn Billionen.

00:40:45: Ja, irgendwo muss das Geld mal wieder herholen.

00:40:47: Und gerade im Immobiliensektor, Immobilität, du sprichst es an, ist natürlich was zu holen.

00:40:51: Ich will es aber deswegen nicht in Zukunftsangst extrapolieren und sagen,

00:40:55: die logische Konsequenz ist, wir verlieren alles.

00:40:57: Ich finde, man muss dynamisch auf Situationen dann reagieren und gucken,

00:41:01: kann ich irgendwas dann machen?

00:41:02: Verkauf ich die Immobilie?

00:41:03: Kann ich irgendwie vielleicht auf einer anderen Seite wieder was mir reinholen?

00:41:08: Also beispielsweise jetzt auch Heizungstausch.

00:41:09: Ja, da muss viel gemacht werden.

00:41:11: Aber es gibt einiges an Förderungen auch im Moment.

00:41:13: Das heißt, wenn man diese Förderungen klarer kombiniert, wenn man das steuerlich klarer kombiniert,

00:41:17: muss man zwar investieren.

00:41:18: Ja, das ist so.

00:41:19: Aber wenn dadurch der Wert der Immobilie gehoben wird, wenn ich mir da 30 Prozent Förderung noch

00:41:24: als Vermieter einstecke, wenn ich noch steuerlich was absetzen kann,

00:41:26: habe ich hinterher unter Umständen mit Wertsteigerung der Immobilie mehr gewonnen

00:41:31: und habe, ich sage es mal so, die grüne Kuh entsprechend gemolken

00:41:35: und habe es vielleicht ganz clever gemacht.

00:41:36: Also deswegen, so dystopische Szenarien jetzt rein an die Wand zu malen und zu sagen,

00:41:41: das wird dann dazu führen, dass wir alles verlieren, bin ich nicht der Typ.

00:41:44: Dass es enger werden wird, dass es strenger werden wird, bin ich überzeugt.

00:41:47: Man wird erst mal die Kleinhäbel bedienen

00:41:49: und da muss man einfach gucken, wie man reagiert.

00:41:51: Und auch dann, wenn es dazu käme, dass Immobilien einfach nicht mehr groß was taugen,

00:41:55: dann macht halt wieder auch der Aspekt oder kommt der Aspekt rein, dass man diversifiziert sein muss.

00:41:58: Aber trotz allem, egal was man über Politiker sagt, die Leute müssen irgendwo wohnen

00:42:03: und auch die Politiker, selbst wenn sie in Talkshows anders reagieren,

00:42:06: wissen, dass sie es nicht hinkriegen, irgendwie in nennswerter Zahl Wohnungen zu bauen

00:42:10: und wir sind Zuzugsland in Deutschland.

00:42:12: Und wenn der private Sektor das nicht macht,

00:42:15: der Staat wird es nicht hinkriegen und irgendwo musst du das berücksichtigen.

00:42:18: Und wenn du es jetzt übertreibst und sagst, ich enteigene alle,

00:42:21: dann gibt es kein mal den Immobilien investiert, dann verfällt das ganze Zeug,

00:42:24: dann gehen die ausländischen Investoren weg.

00:42:26: Wir sind in einer globalen Finanzwelt und du kannst nicht so unbedingt dein eigenes Ding machen.

00:42:30: Also kurzum, wir werden steuerliche Belastungen sehen bei den Immobilien-Eigentümern definitiv.

00:42:35: Das sind die Kleinenhebel, die ich genannt habe.

00:42:36: Und was dann kommt, müssen wir uns halt in den Podcast wieder austauschen

00:42:40: und gucken, was dann möglich ist.

00:42:41: Welche Konstruktionen, Stiftungen, Unternehmen, Verkauf, was auch immer.

00:42:45: Das können wir aber erst beurteilen, wenn auch was kommt und nicht einfach im Nebel rumstochen und sagen,

00:42:49: die werden uns alles wegnehmen und deswegen macht es gar keinen Sinn, irgendwie da weiter zu investieren.

00:42:54: Also als Stichworte für Teil 2 habe ich mir schon mal gemerkt, Zuzugsland,

00:42:58: das gibt schon mal richtig Klicks, grüne Politik und Wärmepumpen,

00:43:02: hast du auch noch reingeschmissen.

00:43:03: Alles, alles.

00:43:04: Ich denke, den Teil 2, den machen wir dann auch mit Bild, damit man sieht,

00:43:10: wie die Halsschlag anderen vielleicht so ein bisschen anschwellen oder sonst irgendwie.

00:43:14: Und wir picken uns noch irgendwas davon für beide Dippe raus.

00:43:17: Also, Sebastian, ganz herzlichen Dank für deinen Einblick,

00:43:21: für deine Standpunkte, für deine Expertise.

00:43:25: Ich freue mich schon aufs nächste Mal.

00:43:26: Bis dann.

00:43:27: Sehr gerne, immer wieder gerne Lars.

00:43:28: Danke.

00:43:29: Herzlichen Dank für deine Aufmerksamkeit.

00:43:31: Ich würde mich jetzt sehr freuen, wenn du diesen Podcast genau in diesen Moment abonnierst.

00:43:36: Am meisten freue ich mich aber, wenn wir uns beim nächsten Mal gesund und munter wiederhören.

00:43:41: Bis dahin, alles Gute, dein Lars.

00:43:43: [Musik]

00:43:46: [Pfiff]